Добросовісний набувач проти держави: як сформувалась практика застосування революційного Закону № 4292-IX

До 2025 року типова ситуація у віндикаційних спорах виглядала наступним чином: прокурор від імені та в інтересах держави або територіальної громади звертається до суду з вимогою витребувати земельну ділянку (часто лісового фонду, рекреаційного призначення чи іншу публічну власність), яка десять чи двадцять років тому була незаконно відчужена. Набуття права власності відбувалося внаслідок підроблених рішень, зловживань чи корупційних схем.

Однак проблема в іншому – фізична особа, яка придбавала земельну ділянку за ринковою ціною, не знала та не могла знати про обставини вибуття ділянки із власності публічного суб’єкта, а тобто про незаконність угоди держави і приватного суб’єкта 10-20 років тому. На придбаній ділянці власники могли уже побудувати будинок, вести господарство або ж іншим чином реалізовувати свою тріаду правомочностей. На практиці отримували тисячі випадків, коли власник діяв добросовісно та розумно, згідно положень закону нотаріально оформив угоду, перевірив та зареєстрував об’єкт у реєстрі речових прав (жодних сумнівів у законності угоди купівлі-продажу не виникало і не могло виникнути), але раптом ризикував втратити майно без жодної компенсації.

Судова практика (зокрема і Великої Палати Верховного Суду) в таких справах була жорсткою – суди схилялись на користь держави або територіальної громади. Добросовісність набувача нівелювалась відсутністю «згоди держави» на відчуження, а позовна давність легко обходилася через штучну перекваліфікацію на негаторний спосіб захисту. Ще більш цікавим було застосування у таких справах рішень Європейського суду з прав людини проти України, у яких ЄСПЛ неодноразово констатував порушення Україною ст. 1 Першого протоколу у зв’язку з відсутністю належної компенсації, непропорційність тягаря володільця. Національні суди активно цитували справи Drozdyk and Mikula v. Ukraine, Bondar v. Ukraine, Bilous v. Ukraine, Kosmatska v. Ukraine та приймали абсолютно їм суперечні рішення про витребування майна у добросовісного набувача без компенсацій.

Однак, 12 березня 2025 року Верховна Рада ухвалила Закон № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача». Закон став реакцією на критику Європейського суду з прав людини та намаганням встановити справедливий баланс між інтересами держави як власника та довірою добросовісних учасників до цивільного обороту.

Так, до основних (та найбільш революційних) новел Закону можна віднести:

• запровадження 10-річного преклюзивного строку для витребування майна державою;
• обов’язковий компенсаційний механізм (внесення вартості майна на депозит суду до витребування);
• чітке обмеження підстав витребування від добросовісного набувача;
• імперативне правило, що спори щодо майна, відчуженого органами влади, вирішуються виключно за правилами віндикації (частина 2 статті 391 ЦК України).

Закон № 4292-IX набрав чинності 9 квітня 2025 року.

То які ж тенденції судової практики склались зараз, більше року після набрання чинності законом?

Після набрання чинності Законом судова практика продемонструвала обережний, але відчутний розворот.

У справах, розглянутих першою інстанцією після квітня 2025 року судді активно застосовують нові інструменти: якщо з моменту державної реєстрації права першого набувача минуло більше 10 років, держава втрачає право на витребування – https://reyestr.court.gov.ua/Review/137457348

Компенсаційний механізм став обов’язковою процесуальною передумовою, забезпеченою процесуальними нормами щодо залишення позову без руху та його повернення – https://reyestr.court.gov.ua/Review/137349762

Суди нарешті почали враховувати пропорційність витребування, індивідуальний та надмірний тягар добросовісного набувача (хоча, на нашу думку, це більше свідчить про механічне застосування вимог закону, а не змістовне переосмислення європейських стандартів).

Водночас, судді продовжують жорстко захищати публічний інтерес у справах, що стосуються земель оборони, природно-заповідних територій, водного фонду тощо, навіть якщо формально 10-річний строк минув – https://reyestr.court.gov.ua/Review/137066480. Хоча наведена практика відповідає Закону, але відповідність самого закону (в частині переліку винятків – частина 3 статті 388 ЦК України) юридичній визначеності викликає сумніви. Значна кількість перелічених категорій сформульована узагальнено та чітко не визначена у законодавстві, що надаватиме значну дискрецію судам у визначенні належності конкретних земель до винятків.

Однак, ситуація узагалі інша у справах, де рішення першої інстанції було ухвалено до 9 квітня 2025 року. У таких випадках суди продовжують застосовувати стару редакцію норм, а пов’язано це з прямими формулюваннями «Прикінцевих та перехідних положень» Закону № 4292-ІХ. Згідно таких положень норми Закону мають зворотну дію в часі в частині умов та порядку компенсації органом державної влади або органом місцевого самоврядування добросовісному набувачеві вартості нерухомого майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви, у справах, в яких судом першої інстанції не ухвалено рішення про витребування майна у добросовісного набувача на день набрання чинності цим Законом.

Тобто, якщо добросовісному набувачу не дуже пощастило і суд першої інстанції встиг ухвалити рішення хоча б 8 квітня 2025 року, то гарантії Закону щодо компенсації на нього не поширюються і він втрачає можливість її отримати. Як от у постанові Верховного Суду від 17 червня 2026 року у справі № 354/591/15-ц, незважаючи на понад 20 років добросовісного володіння ВС залишив у силі рішення про витребування земельної ділянки на користь держави без компенсації та мотивував це тим, що на момент ухвалення рішення першої інстанції (грудень 2024) новий механізм ще не діяв, а зворотна сила Закону в цій частині не застосовується. https://reyestr.court.gov.ua/Review/137606318

Крім того, вимоги Закону щодо компенсації поширюються тільки на випадки подання позову про витребування майна у добросовісного набувача. У випадку подання та розгляду судом позову про витребування майна у недобросовісного набувача (або ж якщо прокурор чи орган влади обгрунтовує свої вимоги недобросовісністю набувача, щоб уникнути внесення коштів на депозит суду) приписи частини п`ятої статті 390 ЦК України не підлягають застосуванню. У разі недоведення позивачем недобросовісності набувача і встановлення, що набувач є добросовісним, суд відмовляє у задоволенні позову, зокрема, на підставі частини п`ятої статті 390 ЦК України, оскільки позивач попередньо не вніс вартість майна на депозитний рахунок суду. https://reyestr.court.gov.ua/Review/133719427

Тому найбільш проблемним у застосуванні закону, на нашу думку, є незавершеність балансу інтересів. Закон значно посилив захист добросовісного набувача, але не створив ефективних механізмів захисту прав добросовісних набувачів, що вже втратили свою нерухомість до 9 квітня 2025 року,  а також відповідальності держави за помилки своїх органів. Регрес до винних посадовців поки залишається декларативним. Надмірна залежність від дати ухвалення рішення першої інстанції створює штучну нерівність і підриває принцип правової визначеності.

Загалом Закон № 4292-IX став важливим кроком у модернізації інституту віндикації, але його практичне застосування показало, що для справжнього балансу між непорушністю права власності та стабільністю цивільного обороту потрібні подальші законодавчі та судові уточнення.