Добросовестный приобретатель против государства: как сформировалась практика применения революционного Закона № 4292-IX

До 2025 года типичная ситуация в виндикационных спорах выглядела следующим образом: прокурор от имени и в интересах государства или территориальной громады обращается в суд с требованием истребовать земельный участок (часто лесного фонда, рекреационного назначения или другую публичную собственность), который десять или двадцать лет назад был незаконно отчужден. Обретение права собственности происходило в результате поддельных решений, злоупотреблений или коррупционных схем.

Однако проблема в другом – физическое лицо, приобретавшее земельный участок по рыночной цене, не знало и не могло знать об обстоятельствах выбытия участка из собственности публичного субъекта, а то есть о незаконности соглашения государства и частного субъекта 10-20 лет назад. На приобретенном участке владельцы могли уже построить дом, вести хозяйство или иным образом реализовывать свою триаду правомочий. На практике получали тысячи случаев, когда владелец действовал добросовестно и разумно, согласно положениям закона нотариально оформил соглашение, проверил и зарегистрировал объект в реестре вещных прав (никаких сомнений в законности сделки купли-продажи не возникало и не могло возникнуть), но вдруг рисковал потерять имущество без какой-либо компенсации.

Судебная практика (в том числе и Большой Палаты Верховного Суда) по таким делам была жесткой – суды склонялись в пользу государства или территориальной громады. Добросовестность приобретателя нивелировалась отсутствием «согласия государства» на отчуждение, а исковая давность легко обходилась из-за искусственной переквалификации на негаторный способ защиты. Еще интереснее было применение в таких делах решений Европейского суда по правам человека против Украины, в которых ЕСПЧ неоднократно констатировал нарушение Украиной ст.1 Первого протокола в связи с отсутствием должной компенсации, непропорциональности бремени владельца. Национальные суды активно цитировали дела Drozdyk and Mikula v. Ukraine, Bondar v. Ukraine, Bilous v. Ukraine, Kosmatska v. Ukraine и принимали абсолютно им противоречащие решения о истребовании имущества у добросовестного приобретателя без компенсаций.

Однако 12 марта 2025 года Верховная Рада приняла Закон № 4292-IX «О внесении изменений в Гражданский кодекс Украины об усилении защиты прав добросовестного приобретателя». Закон стал реакцией на критику Европейского суда по правам человека и попыткой установить справедливый баланс между интересами государства как собственника и доверием добросовестных участников к гражданскому обороту.

Так, к основным (и наиболее революционным) новеллам Закона можно отнести:

• введение 10-летнего преклюзивного срока для истребования имущества государством;
• обязательный компенсационный механизм (внесение стоимости имущества на депозит суда до истребования);
• четкое ограничение оснований истребования от добросовестного приобретателя;
• императивное правило, что споры по поводу имущества, отчужденного органами власти, разрешаются исключительно по правилам виндикации (часть 2 статьи 391 ГК Украины).

Закон №4292-IX вступил в силу 9 апреля 2025 года.

Так какие же тенденции судебной практики сложились сейчас, больше года после вступления закона в силу?

После вступления в силу Закона судебная практика продемонстрировала осторожный, но ощутимый разворот.

По делам, рассмотренным первой инстанцией после апреля 2025 года, судьи активно применяют новые инструменты: если с момента государственной регистрации права первого приобретателя прошло более 10 лет, государство теряет право на истребование — https://reyestr.court.gov.ua/Review/137457348

Компенсационный механизм стал обязательным процессуальным условием, обеспеченным процессуальными нормами по оставлению иска без движения и его возвращению — https://reyestr.court.gov.ua/Review/137349762

Суды наконец-то начали учитывать пропорциональность истребования, индивидуальное и чрезмерное бремя добросовестного приобретателя (хотя, по нашему мнению, это больше свидетельствует о механическом применении требований закона, а не содержательном переосмыслении европейских стандартов).

В то же время, судьи продолжают жестко защищать публичный интерес по делам, касающимся земель обороны, природно-заповедных территорий, водного фонда и т.п., даже если формально 10-летний срок истек — https://reyestr.court.gov.ua/Review/137066480. Хотя приведенная практика соответствует Закону, но соответствие самого закона (в части перечня исключений – часть 3 статьи 388 ГК Украины) юридической определенности вызывает сомнения. Значительное количество перечисленных категорий сформулировано обобщенно и четко не определено в законодательстве, что будет давать значительную дискрецию судам в определении принадлежности конкретных земель к исключениям.

Однако, ситуация вообще другая по делам, где решение первой инстанции было принято до 9 апреля 2025 года. В таких случаях суды продолжают применять старую редакцию норм, а связано это с прямыми формулировками «Заключительных и переходных положений» Закона № 4292-ІХ. Согласно таких положений нормы Закона имеют обратное действие во времени в части условий и порядка компенсации органом государственной власти или органом местного самоуправления добросовестному приобретателю стоимости недвижимого имущества, оценка (экспертно-денежная оценка земельного участка) которого осуществлена ​​в порядке, определенном законом, действующая на дату подачи искового заявления, в делах истребования имущества у добросовестного приобретателя на день вступления в силу настоящего Закона.

То есть, если добросовестному приобретателю не очень повезло и суд первой инстанции успел принять решение хотя бы 8 апреля 2025, то гарантии Закона о компенсации на него не распространяются и он теряет возможность ее получить. Как вот в постановлении Верховного Суда от 17 июня 2026 года по делу № 354/591/15-ц, несмотря на более 20 лет добросовестного владения ВС оставил в силе решение о истребовании земельного участка в пользу государства без компенсации и мотивировал это тем, что на момент принятия решения первой инстанции (декабрь 2024 г.) новый механизм еще не действовал, а обратная сила Закона в этой части не применяется. https://reyestr.court.gov.ua/Review/137606318

Кроме того, требования Закона о компенсации распространяются только на случаи подачи иска о истребовании имущества у добросовестного приобретателя. В случае представления и рассмотрения судом иска о истребовании имущества у недобросовестного приобретателя (или если прокурор или орган власти обосновывает свои требования недобросовестностью приобретателя, чтобы избежать внесения средств на депозит суда) предписания части пятой статьи 390 ГК Украины не подлежат применению. В случае недоказания истцом недобросовестности приобретателя и установления, что приобретатель является добросовестным, суд отказывает в удовлетворении иска, в частности, на основании части пятой статьи 390 ГК Украины, поскольку истец предварительно не внес стоимость имущества на депозитный счет суда. https://reyestr.court.gov.ua/Review/133719427

Поэтому наиболее проблемным в применении закона, по нашему мнению, незавершенность баланса интересов. Закон значительно усилил защиту добросовестного приобретателя, но не создал эффективных механизмов защиты прав добросовестных приобретателей, уже потерявших свою недвижимость до 9 апреля 2025 года, а также ответственности государства за ошибки своих органов. Регресс к виновным должностным лицам пока остается декларативным. Чрезмерная зависимость от даты принятия решения первой инстанции создает искусственное неравенство и подрывает принцип правовой определенности.

Закон № 4292-IX стал важным шагом в модернизации института виндикации, но его практическое применение показало, что для подлинного баланса между незыблемостью права собственности и стабильностью гражданского оборота нужны дальнейшие законодательные и судебные уточнения.